北極星智能電網(wǎng)在線訊:居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施在預(yù)售期的神秘面紗將揭開。19日，廣州市法制辦發(fā)布了《廣州市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施管理規(guī)定(征求意見稿)》(以下簡稱《管理規(guī)定》)，對配套公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)、移交以及監(jiān)管等方面進行了詳細規(guī)定。其中擬要求，建設(shè)單位在房屋預(yù)售、銷售合同中應(yīng)明示配套公共服務(wù)設(shè)施的類型、位置、規(guī)模，并將詳細規(guī)劃總平面圖或建設(shè)工程方案總平面圖作為合同的附件。這意味著小區(qū)有配套幼兒園以及變電站等公共服務(wù)設(shè)施的，也應(yīng)在購房合同中注明。

變電站等應(yīng)在首期工程預(yù)售前驗收

什么是居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施?《管理規(guī)定》開宗明義，這是指與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的、能滿足居住區(qū)居民物質(zhì)與文化生活需要、提供公共服務(wù)的建筑的總稱，包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育綠地、行政管理、物業(yè)管理(含業(yè)主委員會)、服務(wù)設(shè)施、福利設(shè)施、商業(yè)服務(wù)、燃氣設(shè)施、市政公用設(shè)施以及社區(qū)配套的其他商業(yè)服務(wù)設(shè)施。

筆者注意到，《管理規(guī)定》重點提及了配套公共服務(wù)設(shè)施的設(shè)置標準和建設(shè)時序兩方面的問題。

《管理規(guī)定》要求，居住區(qū)建設(shè)用地的土地使用權(quán)在出讓前，應(yīng)取得規(guī)劃行政管理部門出具的規(guī)劃條件，而其中寫入土地出讓合同的部分將不得隨意變更。而且，規(guī)劃設(shè)計條件中配套公共服務(wù)設(shè)施的設(shè)置條件(包括類型、規(guī)模、設(shè)置要求和建設(shè)時序等內(nèi)容)也不得隨意更改。

據(jù)介紹，不能隨意更改的內(nèi)容有兩方面：一是為避免項目開發(fā)過程不斷調(diào)整規(guī)劃造成的建設(shè)單位利益、小業(yè)主利益糾紛，規(guī)定配套公共服務(wù)設(shè)施種類、規(guī)模等設(shè)置標準不得隨意在開發(fā)過程中變更;二是為保證配套公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)落到實處，規(guī)定經(jīng)規(guī)劃行政管理部門審批通過的修建性詳細規(guī)劃核定的配套公共服務(wù)設(shè)施位置和面積不得隨意變更。如需變更，則按規(guī)劃法規(guī)定的程序辦理。

在配套公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)時序方面，《管理規(guī)定》同樣作了詳細要求。總的來說，要求建設(shè)單位必須嚴格按照“三同步原則”進行，即居住區(qū)配套公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)當與住宅建筑同步設(shè)計、同步建設(shè)、同步驗收。具體要求為：全部配套公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)當在規(guī)劃地塊建設(shè)總量(不含公共服務(wù)設(shè)施)完成80%前建設(shè)完成，并取得建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證;居住用地內(nèi)獨立設(shè)置的公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)當在規(guī)劃地塊建設(shè)總量(不含公共服務(wù)設(shè)施)完成50%前建設(shè)完畢，并取得建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證。
 

其中，垃圾壓縮站、變電站、公共廁所、綜合醫(yī)院、衛(wèi)生服務(wù)中心、衛(wèi)生站、消防站、派出所、燃氣供應(yīng)站、公交首末站等設(shè)施應(yīng)當先于住宅首期工程或者與其同時申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證，并在住宅首期工程預(yù)售前先行驗收，取得建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證。

據(jù)悉，上述規(guī)定主要是為了防止首期入住后，因住戶反對而影響配套公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)。

幼兒園等建成后無償移交

據(jù)介紹，投資建設(shè)模式是配套公共服務(wù)設(shè)施的核心問題，它決定了配套公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)、移交、使用等環(huán)節(jié)的管理方式，而《管理規(guī)定》采用的是分類投資模式，即政府投資和建設(shè)單位投資相結(jié)合的模式，大體上可分為無償移交、按成本移交和無需移交三類，并對建設(shè)成本范圍進行了明確。

其中，配套公共服務(wù)設(shè)施中的幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、社區(qū)衛(wèi)生站、殘疾人康復(fù)服務(wù)中心(工療站)、家庭綜合服務(wù)中心、政務(wù)服務(wù)中心、星光老年之家、公共圖書館、文化室、閱覽室、居民健身場所、綜治信訪維穩(wěn)中心、綜合管理用房、社區(qū)居委會、社區(qū)議事廳、社區(qū)服務(wù)站、街道辦事處、派出所、交警營房、交通管理綜合業(yè)務(wù)辦理中心、公共廁所、垃圾收集站、垃圾壓縮站、再生資源回收點、消防站、公交首末站等符合劃撥條件的公益性配套服務(wù)設(shè)施，由建設(shè)單位統(tǒng)一代建，建成后無償移交給政府指定的接收單位。國土行政管理部門在土地出讓底價評估時應(yīng)當綜合考慮上述配套公共服務(wù)設(shè)施的土地出讓金和建設(shè)成本。這意味著幼兒園等設(shè)施建成后要無償移交。

而群眾性體育運動場地、文化站(文化活動中心)、社會停車場(庫)、再生資源回收站、老年人福利院(養(yǎng)老院)、托老所、托兒所、農(nóng)貿(mào)(肉菜)市場、綜合醫(yī)院、燃氣供應(yīng)站和其他商業(yè)服務(wù)設(shè)施，以及社區(qū)公園、小區(qū)游園、物業(yè)管理用房(含業(yè)主委員會)等業(yè)主共有或者共享的其他配套公共服務(wù)設(shè)施，由建設(shè)單位按照規(guī)劃確定的使用功能和《廣東省物業(yè)管理條例》的規(guī)定使用和組織經(jīng)營管理。

此外，配套公共服務(wù)設(shè)施中的變電站、郵政所，由電力、郵政企業(yè)按照建設(shè)成本出資委托建設(shè)單位代建。建設(shè)單位應(yīng)當在領(lǐng)取建筑工程施工許可證之前與電力、郵政企業(yè)簽訂委托建設(shè)協(xié)議，約定委托建設(shè)內(nèi)容、開工及竣工期限、結(jié)算方式、分期交付使用的批數(shù)及期限、違約責任等內(nèi)容;獨立用地的變電站，可以由建設(shè)單位代征用地后移交給電力企業(yè)自行組織建設(shè)。
 

根據(jù)《管理規(guī)定》，上述所涉及的建設(shè)成本，是由土建成本、土地成本和相關(guān)稅費等構(gòu)成。需要移交的配套公共服務(wù)設(shè)施，應(yīng)當根據(jù)實際需要在辦理永久通水、通電、通氣手續(xù)后，以毛坯房標準進行移交。接收單位不得增加接收條件，不得額外要求增加建筑面積，不得提高裝修標準。確需裝修的，接收單位應(yīng)當與建設(shè)單位簽訂居住區(qū)配套公共服務(wù)設(shè)施委托裝修協(xié)議，并按照裝修成本支付費用。

建設(shè)工程不合規(guī)將暫緩核發(fā)預(yù)售許可證

為保障了小業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，避免出現(xiàn)不必要的糾紛和信訪問題，《管理規(guī)定》明確將配套公共服務(wù)設(shè)施及其建設(shè)時序在房地產(chǎn)企業(yè)誠信管理平臺上公開，還規(guī)定了修建性詳細規(guī)劃圖紙公示、作為預(yù)售、銷售合同附件等內(nèi)容。

根據(jù)要求，國土房管行政管理部門在辦理預(yù)售許可證時，應(yīng)當對居住區(qū)配套公共服務(wù)設(shè)施的施工進度進行核實，對不符合規(guī)定的建設(shè)工程項目，暫緩核發(fā)預(yù)售許可證。在核發(fā)預(yù)售許可證后，國土房管行政管理部門應(yīng)當將居住區(qū)配套公共服務(wù)設(shè)施后續(xù)建設(shè)情況納入預(yù)售款監(jiān)控范圍。

建設(shè)單位在房屋預(yù)售時，應(yīng)當在銷售現(xiàn)場公示已標注配套公共服務(wù)設(shè)施位置的修建性詳細規(guī)劃總平面圖或者建設(shè)工程方案總平面圖的公示圖，以及需要移交的配套公共服務(wù)設(shè)施清單。

房屋預(yù)售、銷售合同中應(yīng)當明示配套公共服務(wù)設(shè)施類型、位置、規(guī)模，并將修建性詳細規(guī)劃總平面圖或者建設(shè)工程方案總平面圖作為預(yù)售、銷售合同的附件。

此外，《管理規(guī)定》還明確了建設(shè)、規(guī)劃和國土房管等有關(guān)監(jiān)管部門的監(jiān)管職責，保障工程按開發(fā)時序要求推進建設(shè)。